سؤال 845 ـ این جانب سرقفلى یک باب مغازه قهوه خانه را در سال 1367 به مبلغ یک میلیون تومان خریدارى نموده ام. اخیراً به علّت تغییر شغل به خوار و بار فروشى، موجر اقدام به شکایت نموده و موفّق به اخذ صدور حکم تخلیه توسّط دادگاه به استناد قانون روابط موجر و مستأجر، تصویب سال 1356 (یعنى قبل از انقلاب) گردیده است.
مادّه 14 بند 7 این قانون مى گوید: «در صورت صدور حکم تخلیه به دلیل تغییر شغل کمترین وجهى به صاحب سرقفلى یا حقّ کسب و پیشه تعلّق نمى گیرد!» آیا این حکم عادلانه است؟
جواب: اگر در موقع اجاره، شغل خاصّى در سند اجاره قید نشده باشد انتخاب شغل جدید براى شما مانعى ندارد; ولى اگر شغل خاصّى قید شده، شما مى توانید به شغل اوّل بازگردید و محل و سرقفلى آن را براى خود حفظ کنید، یا به نحوى با مالک تراضى نمایید.
سؤال 846 ـ مغازه اى را سرقفلى کرده ام، اجاره اش 300 تومان بوده است، بعد از پنج سال مالک گفت اجاره اش کم است، 400 تومان نمودیم، بعد از پنج سال دیگر مبلغ اجاره را پانصد تومان نمودیم، حال بعد از پنج سال سوّم مى گوید: «باید ماهى هزار تومان بدهید»، در صورتى که قانون مى گوید هر سه سال 20 درصد اضافه شود و یا این که کارشناس قیمت را مشخّص کند; ولى او نه به 20 درصد قانع مى شود و نه کارشناس مى آورد، آیا این مبلغ براى ایشان مباح است؟
جواب: در صورتى که سرقفلى را پرداخته اید باید اجاره را به قیمت کارشناس بگیرد نه به میل خود، و اگر با علم و اطّلاع طرفین از قانون 20% اجاره منعقد شده، لازم است معیار را همان بیست درصد قرار دهند.
سؤال 847 ـ اگر شخصى حقیقى یا حقوقى صاحب سرقفلى مکانى باشد، و مالک شخص دیگرى باشد، و مدّتى صاحب سرقفلى مستأجر آن ملک بوده است، ولى بعداً صاحب سرقفلى حقّ خود را به نفر سوّم صلح مى کند و صاحب ملک هم به همان نفر سوّم ملک را اجاره مى دهد; نفر سوّم به علّتى قرارداد با هر دو را فسخ مى نماید، آیا از نظر شرعى صاحب اوّل سرقفلى مى تواند بدون اجازه و اذن در آن تصرّف کند؟ و اگر تصرّف او اشکال دارد لطفاً به سؤالات زیر پاسخ دهید؟
الف) آیا تصرّف صاحب سرقفلى غاصبانه و عدوانى است؟
جواب: در صورتى که نفر سوّم حقّ فسخ داشته، با فسخ کردن سرقفلى به نفر دوّم برمى گردد و ملک به نفر اوّل (صاحب اصلى) و اگر صاحب سرقفلى بخواهد در آن تصرّف کند باید مجدّداً آن را اجاره کند.
ب) اگر تصرّف عدوانى است، آیا منافع مغصوبه باید به «اعلى القیم» اخذ شود؟
جواب: اگر قبل از اجاره مجدّد تصرّفى بنماید باید اجرت المثل را طبق عرف روز بدهد.
ج) در صورتى که تصرّف عدوانى باشد، آیا متصرّف مستحقّ تعزیرات شرعى مى باشد؟
جواب: اگر آگاهانه تصرّف عدوانى کرده باشد مستحقّ تعزیر است.
د) در صورتى که مالک براى رسیدن به منافع مغصوبه مخارجى را متحمّل شده باشد، آیا مى تواند از غاصب و متصرّف عدوانى اخذ نماید؟
جواب: اگر ناچار شود مخارج فوق العاده اى هزینه کند مى تواند بگیرد; ولى هزینه هاى معمولى را نمى توان گرفت.
