سؤال 829 ـ هنگام اجاره دادن منازل مسکونى و سایر مستغلاّت، رسم بر این است که مورد اجاره در مقابل مبلغى پول به عنوان ودیعه یا رهن به موجر داده مى شود و به نسبت مقدار پول سپرده شده قسمتى از مال الاجاره، یا تمام مبلغ اجاره کسر مى شود، آیا چنین اجاره اى مشروع است؟
جواب: اگر ملک را به مبلغى (هرچند مقدار آن کم باشد) اجاره بدهد، به شرط این که مبلغ معیّنى به عنوان وام (یا ودیعه و رهن که به معناى وام است) به او بدهد مانعى ندارد.
سؤال 830 ـ کسانى که منزلشان را به دیگرى رهن مى دهند و مبلغى مى گیرند; مثلاً منزل را به مدّت یک سال به یک میلیون تومان رهن مى دهند و در عوض، آن طرف یک سال بدون مال الاجاره در آن منزل مى نشیند، چنین رهنى چه صورت دارد؟ اساساً ماهیّت چنین معامله اى چیست؟ و آیا تصرّف در مورد رهن جایز است؟
جواب: در فرض مسأله ربا و حرام است. راه صحیح این است که موجر بگوید: «این خانه را ماهى مثلاً هزار تومان به شما اجاره مى دهم به شرطى که یکصد هزار تومان وام یا رهن به من بدهى و این وام تا پایان مدّت اجاره در نزد من باشد» مسأله رهن و اجاره به این صورت صحیح خواهد بود و ماهیّت آن همان اجاره و وام است، ضمناً خانه مزبور رهن در مقابل وام نیز هست و تصرّف در آن به شکل بالا مانعى ندارد.
سؤال 831 ـ آیا امین مى تواند شرط نماید که هرگاه مال مورد امانت با تعدّى و تفریط او تلف شود، مسئولیّتى نداشته باشد؟
جواب: در صورتى که از قبیل اجاره و مانند آن باشد اشکالى ندارد.
سؤال 832 ـ این جانب بموجب سند عادّى اموالى را به دیگرى بطور قطعى فروخته و تحویل داده ام، تا در آینده رسماً در دفترخانه سند را به خریدار انتقال دهم، آیا به اموال معامله مذکور در فاصله بین فروش عادّى تا سند رسمى، شرعاً اجاره اى تعلق مى گیرد؟ آیا مى توانم اجاره اى طلب کنم؟
جواب: اگر در سند عادى قید نکرده اید، جایز نیست چیزى از او بگیرد.
سؤال 833 ـ قطعه زمینى جهت احداث مؤسّسه اى عام المنفعه از طرف موجر، در قبال مبلغ معیّنى مال الاجاره، و براى مدّت 29 سال، اجاره داده شده است، در مقدّمه عقد اجاره آمده است: «در ضمن عقد خارج لازم شرایط مفصّله ذیل بین موجر و مستأجر واقع شده است، یکى از شرایط این که کلیّه تأسیسات و ساختمانهاى احداثى که در زمین مورد اجاره نصب و احداث مى گردد پس از انقضاى مدّت اجاره مجاناً و بلاعوض متعلّق به عین مستأجره مى باشد».
سؤال این است:
الف) با توجّه به عبارت «ضمن عقد خارج لازم شرط شده است...» آیا تحقّق چنین شرایطى نیاز به تحقّق عقد خارج لازم دارد، یا با انعقاد قرارداد اجاره مستقر مى شود؟
جواب: مفهوم این جمله آن است که عقد خارج و لازمى خوانده شود و این شرایط را در ضمن آن بگنجانند; ولى اگر منظور طرفین این بوده که در عقد اجاره شرط باشد و از این جمله این مفهوم را فهمیده اند مانعى ندارد و نیاز به عقد خارجِ لازم نیست.
ب) با توجّه به این که ساختمان در زمان عقد از نظر کمّى و کیفى مشخّص نبوده، آیا این شرط باطل و مبطِل عقد است، یا فقط شرط باطل است؟
جواب: شرط مزبور ظاهراً اشکالى ندارد.
ج) آیا شرط «تملیک کلیّه تأسیسات و ساختمانهاى احداثى به صورت مجّانى و در انتهاى مدّت اجاره» بدون این که در زمان انعقاد قرارداد مشخّص و یا وجود خارجى داشته باشد و یا این که در مالکیّت شرط دهنده در آمده باشد صحیح است؟
جواب: تملیک بعد از پایان مدّت اجاره است، و این ابهام در شرط مانعى ندارد.
سؤال 834 ـ فرد یا افرادى به شخص نامه نگارى مراجعه مى کنند و از او مى خواهند که اوراق احکام و یا مدارکى را برایشان خوانده و تفسیر کرده و یا درباره مسأله اى که دارند با او صحبت و تبادل نظر کرده و در نتیجه بدون آن که از نامه نگار بخواهند که نامه اى برایشان بنویسد باعث اشغال وقت نامه نگار مى شوند، آیا در چنین صورتى نامه نگار حق دارد در حدّ معقول و منصفانه بابت وقتى که به شرح فوق از وى اشغال شده از ارباب رجوع وجهى را مطالبه بنماید؟
جواب: حق دارد مبلغ عادلانه اى بگیرد; مگر این که قصد مجّانى کرده باشد، یا ظاهر حال مجانى باشد.
سؤال 835 ـ بر اساس ماده 27 قانون کار جمهورى اسلامى ایران، حقّى تحت عنوان «حق سنوات» براى کارگران در نظر گرفته شده و به این کیفیّت تعریف شده است «به نسبت هر سال سابقه کار، معادل یک ماه آخرین حقوق کارگر به او داده مى شود» با اوصاف فوق، کارگرى چند سال پیش در حین اشتغال به کار، به کارفرماى خود مراجعه و اظهار مى دارد: «به لحاظ نیاز به پول تقاضا دارم حقّ سنوات این جانب را محاسبه و به من پرداخت نمایید». کارفرما هم طبق ضوابط و بر اساس آخرین حقوق و مزایاى وى در آن زمان «حق سنوات» وى را محاسبه و به وى پرداخت مى کند و از وى رسید دریافت مى دارد، لطفاً بفرمایید:
الف) آیا در فرض فوق، با پرداخت حقّ سنوات به نحو مذکور، کارفرما نسبت به کارگر برىء الذّمّه مى شود؟
جواب: در چنین فرضى کارفرما نسبت به گذشته برىءالذّمّه مى شود.
ب) هرگاه پس از دریافت حقّ سنوات باز هم به کار خود ادامه دهد و پس از چند سال با کارفرما ارتباط کارى خود را قطع نماید، آیا از بابت حقّ سنوات، فقط نسبت به سنوات اخیر (بعد از دریافت حقّ سنوات قبلى) حقّ مطالبه دارد، یا مى تواند حقّ سنوات دریافتى قبلى را مبلغى على الحساب تلقّى نموده، از نو مطالبه حقّ سنوات تمام مدّت خدمت خود را بر اساس آخرین مقدار حقوق و مزایاى خود بنماید؟
جواب: نسبت به سنوات گذشته حقّى ندارد; ولى نسبت به بعد حق دارد.
سؤال 836 ـ اگر کسى درباره کار ساختمانى قراردادى منعقد کند و پس از انجام مقدارى از کار، امروز و فردا کند، و کار را به تأخیر اندازد، و هرچه اصرار شود که دنباله کار را انجام دهد انجام ندهد، وظیفه ما در مورد فسخ قرارداد و مقدار کار انجام شده چه مى باشد؟
جواب: در فرض مسأله قرارداد را مى توان فسخ کرد و به نسبت کارى که انجام داده است حقّ او را بدهید.
سؤال 837 ـ فقهاى عظام درباره اجاره مى فرمایند: «و تملک الاجرة بالعقد و یحسب تسلیمها بتسلیم العین الموجره و ان کانت على عمل من بعده» آیا آنچه اکنون متداول است که در پایان ماه کرایه را مى پردازند خلاف ضوابط شرعى است؟ آیا موجر حق دارد اوّل ماه، بعد از تحویل خانه کرایه را مطالبه کند؟ مثلاً در موردى که خانه را یک ساله یا دو ساله کرایه داده، آیا مى تواند در ابتداى اجاره کرایه یک سال یا دو سال را مطالبه نماید؟
جواب: در شرایط فعلى متعارف این است که کرایه هر ماه را در پایان آن ماه مى پردازند و این به صورت یک شرط ضمنى درآمده است و عمل بر طبق آن اشکالى ندارد; مگر این که تصریح بر خلاف آن کنند و زمان معیّنى را شرط نمایند.
سؤال 838 ـ شخصى منزلى را براى مدّت یک سال اجاره مى کند، پس از گذشت سه ماه در یک حادثه اتومبیل فوت مى کند، همسر و فرزندان صغیر وى تا پایان قرارداد در منزل مى مانند، در صورتى که وصیّت نکرده باشد، آیا بدهى ما بقى اجاره به عهده همسرش مى باشد، یا از اصل مال برداشته مى شود؟
جواب: بقیّه مال الاجاره مانند سایر دیون باید از اصل ترکه پرداخته شود; ولى منافع خانه در مدّت باقیمانده متعلّق به همه ورثه است.
سؤال 839 ـ تغییر اوضاع و احوال پیش بینى نشده در لزوم قرارداد چه تأثیرى دارد؟
توضیح این که در صورتى که حوادث پیش بینى نشده اجرایى، اجراى یک قرارداد را سخت و مشکل کند بطورى که متعهّد را با مشقّت زیاد رو به رو نماید، ولى به حدّ قوه قاهره نرسد، آیا بروز این حوادث در عدم اجراى تعهّد تأثیر دارد؟ خواهشمند است در صورت امکان علّت آن را توضیح دهید.
مثال: اگر کسى خانه اى را ماهیانه به مبلغ ده هزار تومان و براى ده سال اجاره کند و در ضمن عقد شرط شود، که هزینه گرم کردن موتورخانه به عهده صاحب ملک باشد و هزینه گرم کردن در یک ماه در زمان عقد اجاره دو هزار تومان باشد، امّا بعد از دو سال مواد سوختى به قدرى گران شود که هزینه گرم کردن موتورخانه به ماهى پانزده هزار تومان برسد، آیا این تغییر مى تواند دلیل بر عدم اجراى قرارداد باشد؟
جواب: چنانچه نشانه هاى تورّم مستمر در محیط آشکار بوده و طرفین با آگاهى از این معنا، قرارداد را امضا کرده اند باید به آن عمل کنند; ولى اگر چنین تورّمى قابل پیش بینى نبوده، شخص مزبور ملزم نیست چنان مبلغ بالایى را بپردازد; تنها مقدار متعارف بر او واجب است.
سؤال 840 ـ شخصى قرآن مى خواند و اجرت مى گیرد، این شخص بدون این که قصد شخص خاصّى را نماید شروع به قرائت قرآن مى کند و قرآن را ختم مى نماید، بعد از چند روز شخصى به وى مراجعه مى کند و مى گوید: «یک ختم قرآن براى پدرم بخوان» نامبرده مى گوید: «یک قرآن دو سه روز پیش ختم نموده ام و به کسى هبه نکرده ام، ثواب آن را به روح پدر شما هبه مى نمایم»، ایشان هم قبول مى کند و اجرت آن را مى دهد، آیا این کار صحیح است؟
جواب: این کار خالى از اشکال نیست; لازم است هنگامى که قرآن مى خواند قصد شخص خاصّى را داشته باشد.
سؤال 841 ـ همسایه دیوار به دیوار ما خانه اضافى خود را به یکى از دبستانهاى غیر انتفاعى اجاره داده است. سالهاست سر و صداى دانش آموزان نه تنها موجبات ناراحتى مداوم ما را فراهم آورده، بلکه باعث عارضه «میگرن» نیز جهت همسرم شده است. لازم به یادآورى است که صاحب دبستان اخیراً مدرسه اى سه طبقه ساخته و خود فقط از طبقه زیرین آن به عنوان مدرسه راهنمایى استفاده مى کند و به علّت عدم نیاز، یکى از طبقات را به یک مؤسّسه زبان خارجى به عنوان رهن واگذار نموده و دبستان خود را به آن جا منتقل نمى کند و ما همچنان در عذاب هاى گوناگون معذّبیم. دو بار با صاحب اصلى منزل و یک بار با آقازاده ایشان صحبت کرده و مسئولیّت شرعى ناشى از این اذیّت و آزار را به آنان متذکّر گشته ایم; ولى تأثیرى نداشته است. لطفاً بفرمایید تکلیف شرعى صاحب خانه و صاحب دبستان (مستأجر) چیست؟
جواب: وجود مدارس در سطح شهر اشکالى ندارد; زیرا لازمه زندگانى اجتماعى امروز است، و بردن مدارس به بیرون شهر نه امکان دارد، و نه مصلحت جامعه مى باشد; ولى بر صاحبان مدارس لازم است که سر و صداها و مزاحمت ها را به حدّاقلّ برسانند، و اگر بیش از متعارف مزاحمت کنند مى توان جلو آنها را گرفت و بر مسئولین لازم است که در صورت امکان مدارس را در محلّى قرار دهند که مزاحمت آن کمتر باشد.
سؤال 842 ـ کسى محلّى را مثلاً به مدّت یک سال به شخصى اجاره داده است; ولى مستأجر پس از شش ماه از تاریخ قرارداد از دنیا مى رود، اگر در اجاره شرط مباشرت مستأجر را کرده باشند، آیا اجاره به قوت خود باقى است؟
جواب: موجر و ورثه هر کدام مى توانند اجاره را فسخ کنند.
سؤال 843 ـ در طبقه دوّم منزلى یک اطاق اجاره کرده ایم، حیاط ما و صاحب خانه مشترک است، اوّل این که در نبود صاحبخانه، آیا ما مى توانیم در حیاط بنشینیم؟دوّم این که وقتى ما به مسافرت مى رویم و صاحب خانه هم نیست، آیا مى توانیم کلید منزل را به یکى از دوستان مطمئن بدهیم تا در اطاق ما باشد؟
جواب: در مورد سکونت شخص دیگرى در آن جا تابع قرارداد است، و در مورد استفاده از حیاط اگر صاحب خانه راضى باشد، اشکالى ندارد.
سؤال 844 ـ شخصى جهت کار، به یک کارگاه تولیدى مراجعه و تقاضاى کار مى کند. کارفرما شرایطى را تعیین و حقوق و مزایایى را مشخّص کرده و مدّت یک هفته هم مهلت مى دهد که کارگر راجع به شرایط و حقوق و مزایا، مشورت و تحقیق بنماید. کارگر پس از مشورت، شرایط را قبول و به کار مشغول مى شود و طبق قرارداد حقوق مى گیرد، پس از گذشت یک سال قرارداد به اتمام مى رسد و کارفرما مى خواهد تسویه حساب کند; ولى کارگر به اداره کار مراجعه و شکایت مى نماید که حقوق من در مدّت یک سال کم بوده است، کارفرما هم اظهار مى دارد که طبق قرارداد و توافق طرفین پرداخت کرده ام، ولى اداره کار مى گوید: «کارفرما باید مبلغ 50 هزار تومان بابت کسرى حقوق و مزایا به کارگر پرداخت نماید. و این مبلغ اجبارى است». آیا گرفتن مبلغ مذکور جایز است؟
جواب: هرگاه با توجّه به تمام جهات طرفین توافق کردند، گرفتن اضافه اشکال دارد; ولى اگر طرفین به نحوى با هم مصالحه کنند بهتر است.
